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投资论道:向存量土地要发展空间

发布时间: 2019-10-14 点击数:

  2013年4月,国务院正式批复《全国老工业基地调整改造规划(2013-2022年)》,提出将振兴工作由前期以东北地区为主向巩固深化东北、统筹推进全国老工业基地振兴转变,把工作重点放在老工业城市调整改造上。《规划》也对具体的政策支持给出了方向:

  在投资政策方面,中央、有关地方各级人民政府要加大资金投入,加快推进老工业基地调整改造;2013年起,安排中央预算内投资支持城区老工业区整体搬迁改造等。

  在财政政策方面,中央和省级政府要加大对老工业基地的转移支付力度;研究将发展滞缓或主导产业衰退比较明显的老工业城市纳入资源枯竭城市中央财政转移支付范围,统筹解决国企改革历史遗留问题、社会保障资金缺口、棚户区改造地方配套资金缺口、停产倒闭的国企人员身份置换等问题。

  在融资政策方面,创新融资模式,支持符合条件的具有较强综合实力的投资公司发行债券,募集资金用于组织实施城区老工业区综合改造;支持符合条件的整体搬迁企业发行债券,用于企业搬迁改造;支持商业银行在老工业基地设立分支机构等。

  在土地政策方面,根据老工业区搬迁改造用地需求,在编制下达年度土地利用计划时适当倾斜;地方各级人民政府安排土地整治项目时,优先考虑老工业基地工矿废弃地治理和土地复垦等。

  城市更新改造,资金来源始终是最大的问题。对于地方政府而言,城市工业区改造完成后土地利用效率得到大幅度提升,土地利用结构可转向现代服务业为主导,提高单位土地的产出值,同时污染状况改善,社会效益明显。

  对于列入搬迁改造计划的工业企业而言,政府将给予搬迁成本补偿,包括土地补偿、建筑物及地面附着物补偿、设备搬迁损失补偿、搬迁费用等,相关补偿将主要来自于企业原址土地的出让收入;同时,搬迁企业新建厂房及配套设施相关的税费和城市基础设施配套费能或可获得减免;另一种补偿方式则是直接给予搬迁企业原址土地的一级开发权。通常而言,旧城改造增值空间主要来自于建筑容积率的提升和建筑质量的提高,由工业用地是各类用地中价值最低的,转为商住用地之后,土地价值将获得明显提升,包括土地级差以及容积率提高两方面的升值空间。广州三旧改造中,就曾发布了《广州市旧厂房改造土地处置实施意见》,明确了政府组织公开出让、土地收益按一定比例返还原土地使用权人(公开出让、收益返还),由企业自行开发改造(自行改造、补交地价),由政府依法收购并给予补偿(公益用地、征收补偿)等3种处置方式。

  首钢搬迁的整体费用约500亿元人民币,其中国家及北京市财政对首钢搬迁资金补偿累计已超过200亿元,包括税收返还、国债贴息、政府补贴等。同时,北京市政府同意首钢总部经济、研发和销售中心、非钢产业等用地由首钢继续延用,首钢作为首钢工业区土地运作主体和收益主体,相当于将原厂区8.56平方公里的土地一级开发权全部补偿给首钢集团,土地的评估价超过300亿元。这些支持首钢搬迁调整的扶持政策取得了积极效果,首钢集团2010年全年钢产量首次突破3000万吨;销售收入首度超过2000亿元达到2200亿元,同比增长近一倍;实现利润19.7亿元,同比增长41%。不过,对于上市公司首钢股份而言,资产置换方案尚未获得股东大会通过。

  2007年,南京市栖霞区燕子矶的南京化纤本部实施环保搬迁工作,南京市政府给予了以下支持:公司原址工业用地36万平方米转为开发用地,出让收益用于搬迁;给予4500万元的贷款贴息,公司缴纳的所得税地方留成部分,由市财政给予等额补助,搬迁新建项目有关市权建设规费予以全免。上述政策用于帮助企业解决搬迁中资产损失、职工安置分流、新项目建设等实际困难。原厂区土地后来拍卖获得13亿元。

  自08年广州钢铁集团与宝钢集团、韶钢集团组成合资公司--广东钢铁集团挂牌起始,广钢淘汰落后产能开始进入日程列表,环保迁建湛江项目也提上议案。根据广州市的环保规划,广钢需要在2015年之前完成搬迁。然而,由于近年来钢铁行业经营环境不良、整个行业不景气,广钢股份10,11年连续两年亏损,同时又面临环保搬迁的压力,因此,2010年底广钢股份与广日集团签订重组协议,通过资产置换注入广日集团与电梯业务相关的资产,将原来的钢铁资产从上市公司剥离,2012年完成重组,从而为钢铁主业环保搬迁、结构调整铺平道路。

  重钢在环保搬迁过程中,也收到20亿元的财政补贴,保证了上市公司当年实现盈利。重钢搬迁过程中,集团自筹资金先行投入长寿新区建设,然后再将资产将注入上市公司重庆钢铁。同时,渝富公司以75亿元收购储备重钢旧厂区的土地,这笔资金也专项用于重钢环保搬迁,对重钢缓解资金紧张起到较好支撑作用。目前,重钢大渡口老厂区拆除工作并已接近尾声,累计上交土地1785亩,为主城发展腾出了空间。

  通过梳理,我们认为,存量城市建设用地优化将成为新型城镇化下的土地改革第一条路径(第二条路径是农地流转,第三条路径是集体建设用地入市)。城镇化并不是房地产化,通过城市更新、土地结构调整,在腾笼换鸟中发展低污染、低能耗,具有高附加值、高投资密度、高技术含量的产业项目,尤其是促进现代服务业的发展,将成为城市内的土地改革。相关上市公司也有望这个过程中获得资金补偿或资产重组的机会,进而调整发展方向。

  具体到工业用地调整而言,建议关注三条投资主线、进入搬迁范围的工业企业,其所拥有的土地将会有较大增值空间,或可能获得相关补贴收入;对于原有资产属于淘汰落后产能、节能减排方向的上市公司,可能通过资产重组来实现转型发展。建议关注杭钢股份(600126,未评级)、广州浪奇(000523,未评级)、珠江啤酒(002461,未评级)、方大特钢(600507,未评级)、*ST株冶(600961,未评级)、新野纺织(002087,未评级)、常山股份(000158,未评级)、凤竹纺织(600493,未评级)等上市公司。

  2、新型城镇化要求地方政府在老城改造、新城开发方面,不断探索土地利用新模式,尤其是投融资环节,土地一级开发也成为重要模式,建议关注参与城市更新,开展土地一级开发业务的上市公司,如廊坊发展(600149,未评级)、铁岭新城(000809,未评级)、泰达股份(000652,未评级)、万方发展(000638,未评级)等。今年9岁的俄色德青来自四川甘孜州色达县,管家婆图库彩图区   

  3、对于一些并未达到搬迁标准,但是主营业务集中在传统产业的企业而言,产业结构调整和转型过程中,大量土地也可能因为不再用作生产用地而被释放出来,可以盘活这些存量土地资产,提高存量土地利用效率,实现土地资产合理经营,进而提升企业效益。建议关注拥有较多土地资产的申达股份(600626,未评级)、中华企业(600675,未评级)、外高桥(600648,未评级)等上市公司。

  广州浪奇 000523 8.3937.832.230.20广州轻工工贸集团 广州市国资委 广州 基础化工 2009年,公司被列入广州市第二批影响环保类退二进三搬迁企业名单,于2012年底前须完成搬迁工作。目前原厂区不再进行洗涤用品的生产,定向增发募投的南沙新建基地项目厂房和设备已经就绪,生产线已经开始陆续搬迁新址投产。原厂区已被纳入广州国际金融城扩展区域规划(非核心区域,但与核心区域一河之隔) 10.25万平方米/154亩 起步区第一批土地均价5000万/亩以上,周边非规划区土地均价超2000万/亩 30-80亿

  珠江啤酒 002461 9.4665.134.750.54广州珠江啤酒集团有限公司 广州市国资委 广州 食品饮料 珠江啤酒总部位于琶洲,珠江南岸,毗邻广交会展馆,广州新中轴线旁边,再进行大规模的工业生产,已不适应城市发展要求。广州市国资委要求珠江啤酒广州总部力争在2013年底前大部分产能实现外迁,2015年底前完成全部产能停产搬迁工作。位于南沙开发区的搬迁首期工程项目从2011年初开始,已经初步完工。 251147平方米/377亩 周边地区平均地价在3000-5000万/亩 120-180亿

  杭钢股份 600126 3.8532.6171.33-3.62杭州钢铁集团公司 浙江省国资委 浙江杭州 钢铁 2012年8月,《浙江省大气复合污染防治实施方案》提出将城区内已建大气重污染企业搬迁改造,启动实施杭钢在内的市区内重污染企业的搬迁和关停工作。浙江省政府发布的《浙江省钢铁产业转型升级规划》把推进杭钢搬迁作为钢铁产业转型升级的一项重要任务。2013年5月,杭州启动了新一轮半山北大桥地区环境整治计划,杭钢集团的关停转迁,也已列入四年内的启动计划。 杭钢单元地块规划面积约4.77平方公里,厂区面积4000亩以上 1000万/亩以上 400亿

  方大特钢 600507 4.9564.9133.555.37江西方大钢铁集团有限公司 方威 江西南昌 钢铁 位于南昌市青山湖区,离市中心不过11公里。江西省工业和信息化十二五发展规划提出,十二五期间,江西省将重点实施方大特钢城市钢厂搬迁工程,在九江湖口建设全国最大的船板生产基地,逐渐形成千万吨级新型钢铁产业基地,力争沿长江钢铁产能占全省产能的比重达到45%以上。预计搬迁工作启动在两三年之后。 280万平方米/4200亩 工业用地项目价格30万/亩 10-15亿元

  *ST株冶 600961 7.0436.3122.46-6.20株洲冶炼集团有限责任公司 五矿有色控股 湖南株洲 有色金属 2013年2月26日,湖南环资委会议要求到2015年以前完成湘江流域涉重金属小企业关闭50%的目标,其中铅被列为减排约束性指标。株冶集团因环保整治或在2015年规划搬迁。远期即2020年前株冶集团将铅锌粗加工生产线亩 同一工业区棚改项目预测综合地价150万/亩左右 35-40亿

  新野002087 3.6318.831.580.80新野县新野县河南纺织服2012年3月公告,县政府同意五年内供应1400亩土地550亩 地处县城中心10-15亿

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